La vivienda usada sube un 74 % desde 2018 mientras la oferta de alquiler cae un 44 %
El mercado residencial español llega a 2026 con precios de compra y alquiler muy superiores a los de hace ocho años y una oferta de arrendamiento permanente significativamente menor.
Actualidad | Vivienda | 08/10/2026
España contaba con alrededor de 46,7 millones de habitantes en 2018 y actualmente se aproxima a los 50 millones.
El aumento supera los tres millones de residentes y ha venido acompañado de la creación de alrededor de 1,34 millones de hogares adicionales, incrementando las necesidades residenciales.
La población residente nacida en el extranjero también ha aumentado durante este periodo, desde unos 6,3 millones de personas en 2018 hasta aproximadamente 10,3 millones en la actualidad.
Esta evolución no equivale a cuatro millones de llegadas netas durante estos años, ya que en el periodo se producen tanto entradas como salidas, pero refleja el incremento de este segmento de la población residente y de la demanda potencial de vivienda.
Una brecha de 750.000 viviendas desde 2021
El crecimiento de la oferta residencial no ha seguido el mismo ritmo que la formación de nuevos hogares.
El Banco de España calcula que entre 2021 y 2025 se acumuló un diferencial de alrededor de 750.000 viviendas entre la creación neta de hogares y las nuevas viviendas terminadas.
El supervisor ha señalado entre los condicionantes de la oferta cuestiones como la disponibilidad de suelo edificable, los procesos urbanísticos y los plazos de planificación y construcción.
La falta de nueva producción suficiente ha aumentado así el desequilibrio entre las necesidades residenciales y las viviendas incorporadas al parque.
La vivienda usada se encarece un 74 %
El precio medio anunciado de la vivienda usada se situaba en unos 1.680 euros por metro cuadrado en junio de 2018, según Idealista.
En septiembre de 2026 alcanza los 2.930 euros por metro cuadrado, lo que supone un incremento acumulado de alrededor del 74 %.
La actividad de compraventa también ha aumentado. España registró 515.051 operaciones en 2018, frente a las 714.237 contabilizadas durante 2025, un 39 % más.
De estas últimas, 558.327 correspondieron a viviendas de segunda mano y 155.910 a obra nueva.
Esto implica que buena parte de la actividad se concentra en inmuebles ya existentes que cambian de propietario, sin aumentar el número total de viviendas disponibles.
El alquiler sube un 45 % y pierde casi 393.000 anuncios
La presión resulta especialmente visible en el mercado del alquiler.
El precio medio anunciado ha pasado desde los 10,4 euros por metro cuadrado mensuales de junio de 2018 hasta los 15,1 euros de septiembre de 2026, lo que representa una subida próxima al 45 %.
Al mismo tiempo, la oferta de alquiler permanente publicada en Idealista se ha reducido con fuerza.
En 2018 se contabilizaron 902.664 anuncios, frente a 510.091 en 2025. La diferencia asciende a 392.573 anuncios, un 44 % menos.
Los datos corresponden a la oferta publicada en el portal inmobiliario y, por tanto, no equivalen necesariamente al número de viviendas físicas retiradas del parque de alquiler.
Madrid y Cataluña concentran las mayores caídas
La reducción de la oferta anunciada ha sido especialmente acusada en los principales mercados residenciales.
La Comunidad de Madrid registró 137.411 anuncios menos entre 2018 y 2025, mientras que Cataluña perdió 124.582.
En Barcelona capital, la oferta publicada pasó de 113.853 viviendas en 2018 a 19.723 en 2025, lo que supone una reducción cercana al 83 %.
Madrid y Barcelona concentran así una parte significativa de la caída registrada durante el periodo.
Más regulación sobre el mercado del alquiler
Durante estos años, las políticas de vivienda han incorporado progresivamente nuevas medidas regulatorias sobre el mercado del alquiler.
La Ley de Vivienda aprobada en 2023 introdujo la figura de las zonas de mercado residencial tensionado, límites para determinados nuevos contratos, un sistema estatal de referencia de precios y obligaciones específicas para los grandes tenedores.
En las áreas declaradas tensionadas, determinados nuevos contratos pueden quedar vinculados a la renta del contrato anterior y, en algunos casos, al sistema estatal de referencia.
Posteriormente se han incorporado nuevas medidas sobre distintas modalidades de alquiler, junto con incentivos fiscales, avales y programas orientados a aumentar la vivienda asequible.
Estas actuaciones tienen como objetivo reforzar la protección de los inquilinos y contener los precios en determinados supuestos, mientras que el aumento de la oferta continúa siendo uno de los principales retos estructurales del mercado residencial.
Tras ocho años de fuerte crecimiento demográfico y formación de hogares, los principales indicadores muestran un mercado con precios de compra y alquiler considerablemente superiores a los de 2018 y una menor oferta anunciada de alquiler permanente.
