Con la reciente fluctuación del EURIBOR, ¿cómo cree que esto afectará las condiciones hipotecarias en España durante 2024?

Veremos un mercado bastante volátil en este 2024. Las fluctuaciones en el EURIBOR se mantendrán durante el año y, naturalmente, los bancos van a competir durante los próximos meses para tener ofertas competitivas y así ganar cuota de mercado. Dicha competencia va a resultar en movimientos constantes en los tipos. En un entorno donde constantemente cambian los tipos, la figura de los intermediarios, como Bayteca, se convertirá en fundamental para localizar la mejor propuesta en cada momento.

En su opinión, ¿cómo evolucionarán las hipotecas y los tipos de interés en 2024? ¿Qué consejos tiene para los compradores de viviendas?

En los últimos meses hemos vivido importantes acontecimientos geopolíticos que han afectado a todos los sectores de la economía y que seguirán haciéndolo durante este año. Es muy difícil en este contexto ofrecer una previsión que se ajuste a la realidad, porque esta propia realidad es cambiante. No obstante, sí podemos afirmar que los tipos de interés seguirán moviéndose a lo largo de 2024.

Distintas fuentes, como Asufin o XTB, apuntan a una gran bajada de los mismos durante 2024, que, según afirman, podría llegar a un EURIBOR de alrededor del 2-2,6 %. Sin embargo, desde Bayteca tenemos una visión más conservadora. En nuestra opinión, los tipos bajarán levemente en Q2’24, pero es probable que se mantengan o incluso hasta que suban en la segunda mitad del año.

Para los compradores de vivienda, desde Bayteca recomendamos que si tienen una buena oportunidad, la tomen. Hoy en día hay mucha más demanda que oferta de pisos. Las buenas propiedades desaparecen rápido y son la parte difícil de la transacción (estamos en un «seller market»).

Según nuestras estimaciones, las tasas no van a bajar más de 0.3% en este 2024, por lo que el impacto de financiar con una tasa más alta no sería muy elevado. Además, siempre existe la posibilidad de refinanciar más adelante, si es que las tasas bajan.

Para personas que están alquilando y compran su primera vivienda, sabemos que el ahorro que se obtiene por pagar una menor cuota mensual que con el alquiler suele ser mayor que el impacto de una tasa más baja. Otro dato relevante es que los precios en ciudades grandes van a tender al alza, por lo que cuanto más tarde tomemos la decisión, más caro será.

¿Cómo difieren las dinámicas del mercado hipotecario para residentes en España y para no residentes, especialmente en el contexto actual?

La clave está en distinguir entre dos realidades muy diferentes. Por un lado, el mercado de residentes está afrontando una subida de los tipos y de los precios de los inmuebles, sumado a la inflación y a los salarios estáticos. Esto está dando lugar a una caída de las compraventas. Los residentes en España ven el encarecimiento de acceder a comprar un inmueble, mientras su poder adquisitivo no aumenta. Además, el aumento de la compra por parte de no residentes está traduciéndose en una subida de los precios en las grandes ciudades, por lo que el residente español está empezando a comprar en las afueras de estas urbes.

Por otro lado, el mercado de no residentes ha visto un boom en 2021 y 2022, y se ha mantenido estable en 2023. Las propiedades en las regiones donde los no residentes compran han subido considerablemente su precio, pero aún se mantienen más bajas que propiedades similares en otros países comparables (Francia, EEUU, UK, etc.).

Además, los tipos en España continúan estando por debajo de los tipos en los países comparables. En EEUU, los tipos están ahora mismo al 6,5% mientras que en España se sitúan alrededor del 3,5% y el 4%.

Estas dos realidades reflejan un escenario promisorio para este 2024. Creemos que la demanda bajará levemente en este 2024 pero que a grandes rasgos se mantendrá en niveles comparables al 2023.

¿Qué consejos daría a inversores y compradores de vivienda en el actual mercado español?

Existen oportunidades fantásticas en España para los inversores y algunas entidades bancarias tienen más apetito para financiar a este tipo de cliente. En este sentido, los intermediarios hipotecarios pueden ser colaboradores clave para inversores, pudiendo ayudar a estructurar las operaciones de la mejor manera y encontrar al banco más adecuado para cada caso. En este sentido, en Bayteca estamos especializados en la inversión nacional y contamos además con una compañía “hermana” dedicada a los inversores no residentes: Mortgage Direct. Es fundamental para los inversores buscar asesoramiento especializado que les permita obtener los máximos beneficios al menor coste.

¿Cuáles son los principales desafíos y oportunidades que identifica en el sector hipotecario español en la actualidad?

Para nosotros, el mayor desafío para el sector es ganar en transparencia. La información de la que dispone el consumidor es confusa en muchos casos y les lleva a un laberinto de ofertas en el que es difícil escoger la opción que verdaderamente más conviene para cada caso.
Además, en cuanto al público final, los intermediarios hipotecarios nos encontramos con el reto de convencer al consumidor de que no acuda directamente a su banco sin haberse informado previamente de todas las alternativas con las que cuenta. Algo que en España todavía sucede en el 70 % de los casos.

Sin embargo, todo esto es a la vez para nosotros una oportunidad, ya que significa que hay mucho margen de crecimiento. La desconfianza en el sector también es una oportunidad para mostrar el valor de plataformas que acompañen al usuario de principio a fin y le ofrezcan una solución a través de la claridad y la transparencia.

Otro desafío fundamental para el sector y para el cliente final sin duda será la formalización y regulación del mercado hipotecario. Los bancos deberían contar con un producto estándar que no pueda cambiar a nivel regional y que exista un agregador oficial que trabaje con todos los intermediarios hipotecarios. De esta forma, habrá mayor control y transparencia.