El mercado inmobiliario está viviendo un momento extraño con la subida del Euribor, pero con los precios de las viviendas y los alquileres al alza ¿Cree que este año veremos un techo a esta escalada?

Estamos en un momento de mercado con importante falta de oferta y demanda creciente, sobre todo en las grandes ciudades. Por ejemplo, en Catalunya se estima que para cubrir la demanda deberíamos construir 25.000 viviendas al año y estamos construyendo únicamente 15.000. Ante esta situación, es lógico que los precios hayan subido, pura ley de oferta y demanda. 

Sin embargo, para analizar el mercado debemos tener en cuenta otros factores como la inflación, la subida de tipos de interés y el poder adquisitivo de los compradores y arrendatarios. 

Cuando calculamos el precio de una vivienda, lo hacemos teniendo en cuenta el precio de la vivienda (lo que cobrará el vendedor), el coste de los impuestos asociados y los costes de notaría, registro y gestoría. Sin embargo, un factor primordial es el precio del dinero. Por lo tanto, ante la situación de poder adquisitivo de los compradores mermado por una gran inflación y el precio del dinero incrementando por los tipos de interés, es esperable que la demanda le exija al mercado bajar los precios. 

Y eso es lo que veremos en compraventas, una ligera desaceleración del incremento de precios o en algunas zonas quizá una ligera bajada, que estimamos en no más de un 5 %. Lo que sí estamos apreciando ya es un descenso en el número de compraventas, que volverán a la normalidad tras unos años extraordinarios. Esto situará las ventas entre un 15 y un 20 % por debajo del año anterior.  

Referente al mercado de alquiler, la situación es completamente diferente. La falta de oferta es tan importante que no prevemos que haya una disminución de precio del alquiler, sino al contrario. Si a la falta de oferta añadimos el incremento del coste de la financiación de los inversores en vivienda para alquiler, seguiremos viendo precios muy altos de alquiler.  

¿Qué medidas cree que se pueden tomar desde el lado de las agencias inmobiliarias para amortiguar estos efectos?

Las agencias inmobiliarias realizan valoraciones profesionales de los inmuebles en base a la oferta existente en la zona, el estado del inmueble y también las necesidades del vendedor (urgencia por vender, si dispone o no de capital para hacer alguna reforma, etc.). No obstante, debemos entender que la decisión final siempre es del propietario. 

Por otro lado, las agencias también pueden buscan las viviendas que necesitan los ciudadanos en función de su capacidad económica y preferencia. 

En todo caso, lo más importante es que los agentes inmobiliarios ayudan a los ciudadanos a realizar las transacciones inmobiliarias de forma segura y con garantías. 

Recientemente ha hablado sobre las necesidades de abordar la transformación del sector inmobiliario, entre otros, con la llegada de la revolución Proptech ¿En qué consiste dicha revolución y de qué manera se podría abordar ese proceso?

La innovación en el sector inmobiliario ha llegado en muchos ámbitos: 

• Construcciones más sostenibles y edificios inteligentes que a través de la domótica y el IoT tendrán un mantenimiento mucho más sencillo y sostenible. 
• Comercialización de los inmuebles, que permite que podamos visitar un piso con imágenes 3D o con Realidad Virtual desde nuestros ordenadores, y ya podemos hacer incluso las primeras visitas de inmuebles reales en un metaverso.  
• Procesos de compraventa con firmas digitales en muchos puntos del proceso, búsqueda de las mejores soluciones de financiación, cambios de suministros de forma ágil, mejores mudanzas, apps que nos permiten tener una interacción con los clientes de forma mucho más cercana, llaves electrónicas,… en España tenemos más de 350 soluciones de innovación que nos permiten mejorar la gestión del proceso de alquiler o compraventa. 
• Inversión de activos y gestión del suelo que se está realizando ya con Inteligencia Artificial y en base a una gran cantidad de datos. 
• Tokenización de activos inmobiliarios, basado en el uso de la tecnología blockchain, que permite invertir en el sector de forma mucho más asequible.

¿Hay espacio dentro del sector inmobiliario para iniciativas de I+D+i?

Como hemos visto, hay mucho espacio para iniciativas, tecnologías como la Inteligencia Artificial, el Big Data, el Blockchain, la domótica, el IoT, los Smart Buildings, Realidad Virtual y Realidad Virtual Aumentada,… todas ellas son tecnologías que nos ofrecen soluciones para mejorar en todos los ámbitos del sector: construcción, inversión, comercialización, alquiler, gestión de los edificios y sostenibilidad. 

¿Qué otros retos cree que debe afrontar el sector inmobiliario en los próximos años? 

Para empezar, el principal reto es disponer de mayor oferta de vivienda, sobre todo en el ámbito de la vivienda social y vivienda asequible. Realmente tenemos un problema muy importante de escasez de vivienda y muchos ciudadanos deben hacer esfuerzos ingentes para acceder a una vivienda.

Disponer de un buen parque de VPO (Vivienda de Protección Oficial) es la clave para permitir el primer acceso a la vivienda de los jóvenes o y de las familias con menor poder adquisitivo. En este aspecto, en España estamos a un nivel muy inferior que la media europea, una asignatura pendiente de nuestros Gobiernos que debe abordarse con mucha urgencia, pero por desgracia los deberes no se están haciendo rápido. 

Si buscamos soluciones más a corto plazo para incrementar la oferta de vivienda, poder   reconvertir locales u oficinas en vivienda es una opción. Sin embargo, de nuevo requiere de una voluntad política que en estos momentos tampoco se aprecia excesivamente. 

Otro de los grandes retos es la rehabilitación de los edificios para hacerlos más sostenibles y accesibles. El parque inmobiliario de España es antiguo y poco rehabilitado, y como ya hemos repetido muchas ocasiones, es el responsable del 30 % de las emisiones del CO2. En este punto los fondos Next Generation deben ser un revulsivo para la rehabilitación de los inmuebles. 

Para finalizar ¿Cómo cree que evolucionara el mercado inmobiliario español en los próximos años?

Tendremos que redefinir el concepto de ciudad como lo entendemos y pasar a uno que comprenda una ciudad cuyos límites son mucho más extensos. Hace tiempo que se habla de la gran Barcelona entendiendo Barcelona como la ciudad y toda el área metropolitana, o Madrid ya se plantea también como una gran urbe de muchos municipios. Este modelo implica una mejora sustancial del transporte público para facilitar la movilidad de los ciudadanos, otra gran asignatura pendiente en algunas áreas de España. 

Por otro lado, se deberá hacer una replanificación del uso de locales y oficinas. La logística tiene ya un papel fundamental en el inmobiliario y la distribución de la última milla será también crucial.  A nivel de inversión creo que veremos grandes novedades, y con alternativas de mucho más asequibles para inversores pequeños.

Evolucionaremos hacia inmuebles mucho más eficientes y autosuficientes energéticamente.  El mercado del alquiler deberá evolucionar hacia un alquiler mucho más profesionalizado.