El mercado inmobiliario de las proptech ha crecido casi un 10 % desde el comienzo de la pandemia. ¿Qué ventajas presenta una Proptech frente a una inmobiliaria tradicional? ¿Se trata de una competencia o de la evolución natural de este negocio?

Las empresas del mundo proptech han irrumpido en el sector los últimos años aportando una visión más disruptiva de los modelos de negocio tradicionales. Lógicamente son empresas incipientes en la mayoría de los casos, con un alto grado de conocimiento en materia de soluciones tecnológicas y que están sabiendo aportar valor de coste, plataforma y/o experiencia. Pero como toda startup disponen de dificultades para testear sus soluciones, tesorería limitada y poco conocimiento real del sector. Su aportación es relevante en cuanto han sacudido el sector y han hecho ver que una nueva realidad se está moviendo. Son ejemplo en materia de gestión por su agilidad y su capacidad de adecuarse a una mentalidad exponencial más acorde a la evolución que estamos viviendo hoy en día. En mi opinión los procesos de economía colaborativa entre empresas del mundo proptech y empresas tradicionales son la mejor combinación en un sector, que al igual que otros, va a tener que derivar en una concentración global de actores.

La pandemia ha sido un gran catalizador de la transformación en el sector, abriendo la puerta en el mercado inmobiliario a la compra e inversión usando criptomonedas. ¿Cree que es algo residual o que tiene un futuro estable dentro del sector? 

Todavía se encuentra en una fase muy prematura ya que existen desacoplamientos en la manera de interiorizar su uso por parte de los diferentes actores del sector. Una cosa es su uso como inversión especulativa como el que compra dólares u oro, pero otra muy diferente es como mecanismo de intercambio sobre bienes. Seguramente, a medida que aumente su uso y la adaptación por parte de intermediarios, entidades financieras, notarios y registradores de la propiedad, entre otros, podremos ver su uso más habitual.

Una de las medidas más impactantes para el sector inmobiliario fue la Nueva Ley de la vivienda que salió a principios de 2022. ¿En qué medida afectará esto al mercado hipotecario español? 

La Ley de Vivienda tiene ciertos matices que ni van a funcionar respecto su intención inicial y que además pueden generar un grave problema a futuro en algo tan complejo como la vivienda por su repercusión socioeconómica. La evolución del mercado hipotecario puede tener cierta consecuencia marcada por esta Ley pero se verá influida por otros muchos factores como evolución de tipo de interés, políticas bancarias sobre asunción de riesgos en función de cómo evolucione la morosidad y un dato no menos importante como es la evolución de la tasa de inflación, que va a tener un claro impacto en la renta disponible de las familias y sus tasas de ahorro.

Una de las principales tendencias tras la pandemia fue un éxodo de las ciudades al campo, aumentando las previsiones hipotecarias fuera de las ciudades, pero actualmente está empezando a remitir. ¿A qué cree que se debe?

Un factor relevante que dio origen a esta circunstancia fue la implementación del teletrabajo en la mayoría de las organizaciones. A medida que se ha visto que el teletrabajo tiene muchas limitaciones y las empresas han vuelto a reclamar a sus empleados la vuelta al presencial veremos una vuelta significativa de querencia por volver a las ciudades donde se encuentran la mayoría de las localizaciones de oficinas. De manera adicional, tomar la decisión de irse vivir fuera de la ciudad conlleva una serie de temas que van más allá de las facilidades que ponga la empresa ya que hay factores de tipo urbanístico y de transporte que son básicas para poder establecer un reparto más equitativo de población entre ciudad y poblaciones adyacentes.

¿Es el teletrabajo el gran elemento disruptivo que marcará la evolución del sector?

Para nada. Es un elemento importante que ha tenido y tendrá consecuencias en el cómo y dónde compramos un hogar donde vivir. Pero creo que al teletrabajo se le ha coronado mucho antes de tiempo y ya estamos viendo como muchas empresas están pidiendo a sus equipos que vuelvan en presencial. El teletrabajo se ha implementado con celeridad debido a un problema sanitario, pero no se han medido adecuadamente sus implicaciones. En primer lugar, se ha producido una polarización en el rendimiento de los equipos, donde aquellas personas responsables cuando trabajaban en presencial ahora hacen más horas que nadie, y en cambio, aquellas personas menos eficientes han rendido mucho menos debido a la falta de control. En segundo lugar, no se han tenido en cuenta los cambios internos que implica gestionar equipos en remoto. Gestionar personas a distancia no tiene nada que ver con hacerlo en presencial, y las habilidades directivas no se han sabido entrenar adecuadamente para hacer frente a esta nueva situación. Las empresas que entendieron que la gestión del teletrabajo significaba solamente que todos los empleados dispusieran de un portátil y conexión a internet han visto que se equivocaron por completo. Por último, el factor social. Somos seres sociales que necesitamos de la interacción con otras personas, por nuestro bien psicológico y por los más que demostrables beneficios para la eficiencia de resultados.

Bajo esta premisa y encontrándonos en un escenario inflacionista. ¿Se puede decir que estamos a las puertas de una posible burbuja inmobiliaria?

Las autoridades europeas están inquietas sobre este tema, pero hay que diferenciar el caso español del resto. En Europa existe preocupación por elevado aumento de concesión de hipotecas para la adquisición de viviendas, pero hay que entender que hay determinados países de la eurozona que están en una situación más frágil que en España. Aquí, las entidades financieras ya aprendieron de la crisis anterior y sus políticas de riesgo son más estrictas, aunque el último año haya sido muy fructífero en cuanto al número de operaciones concedidas. Al igual que con los préstamos promotor donde prácticamente no se financia suelo y se deben obtener un porcentaje de ventas más elevado para poder acceder a cierta financiación. Eso no quiere decir que vivimos unos momentos geopolíticos complicados con claras consecuencias económicas y que en cualquier momento se pueden dar circunstancias que giren y conviertan la situación actual en peligrosa.

Para terminar, ¿cree entonces que es un buen momento para invertir en el mercado inmobiliario, bajo la perspectiva de una posible subida de los tipos interés por parte del BCE?

Es una pregunta muy genérica de la que siempre respondo lo mismo. Cualquier momento es bueno para invertir siempre y cuando la localización sea buena y a la hora de establecer el precio cumplamos dos condicionantes. Uno a nivel interno de no pagar algo que está por encima de nuestra capacidad económico-financiera, y otro a nivel externo, que no caigamos en la trampa del precio y al habernos enamorado de un inmueble no sepamos interpretar bien si su evolución tanto en un mercado alcista como bajista va acorde a su valor real. Por no olvidar que no tienen nada que ver el patrón de compra a seguir a la hora de comprar una vivienda que vamos a habitar de una que realizamos por mera inversión.