La compraventa de viviendas cerrará 2024 con un ajuste de entre el 4 % y el 5 %

En el segundo trimestre de 2024, el mercado inmobiliario de España mostró un ajuste en el número de transacciones y en las nuevas contrataciones hipotecarias, así como un ligero aumento en los precios de compraventa y un incremento significativo en los costes de los arrendamientos. Estas son algunas de las observaciones del II Solvia Market View 2024, análisis del mercado residencial realizado trimestralmente por la firma de servicios inmobiliarios, donde la compañía prevé un ajuste de operaciones de entre el 4% y el 5% interanual para 2024. Para 2025, Solvia cree que la demanda cogerá impulso y estima que el ejercicio cierre con aumentos de entre el 2% y el 3%.

De acuerdo con este análisis, durante el segundo trimestre, se registraron 146.273 transacciones inmobiliarias, lo que supone una caída del 3,4% respecto a los tres meses anteriores y del 3,8% en comparación con el mismo periodo de 2023. No obstante, ante la bajada de los tipos de interés anunciada por el Banco Central Europeo en junio y la previsión de que los precios mantengan una tendencia alcista que dificulte la compra más adelante, las operaciones podrían experimentar un nuevo impulso que suavice su descenso respecto a 2023.

Por su parte, las ventas de viviendas nuevas sumaron 29.175 unidades, un 19,9% del total, reflejando una caída del 6,6% respecto al trimestre anterior, pero un incremento del 1,5% en comparación con el mismo periodo de 2023. Por su parte, se realizaron 117.098 transacciones de propiedades usadas, representando el 80,1% del total, con una disminución trimestral del 2,6% y un ajuste del 5% a nivel interanual.

En total, 28 provincias vieron una caída trimestral, con diez de ellas registrando descensos de dos dígitos. Guadalajara lideró las bajadas con una reducción del 27,8%, seguida de Huesca, con un 27,5%, y Lugo, con un 27,2%. En contraste, 22 provincias experimentaron aumentos, destacando Cuenca, con un notable crecimiento del 22,1%, y Soria, Badajoz y Almería, con subidas del 17,1%, 13,8% y 11,3%, respectivamente. A nivel interanual, 24 territorios mostraron alzas, siendo Soria, Álava y Ciudad Real los que más crecieron, con incrementos del 34,3%, 23,6% y 18,3%.

Coincidiendo con esta tendencia, la contratación de créditos hipotecarios también ha registrado una disminución. En el segundo trimestre de 2024, se formalizaron 93.301 hipotecas sobre viviendas, lo que representa un ajuste del 14,3% en comparación con los primeros tres meses del año. En comparación con el mismo periodo de 2023, cuando se registraron 93.557 hipotecas, la caída ha sido del 0,3%. De cara al final de 2024, si los tipos de interés continúan descendiendo, podría generarse un entorno de crédito más accesible, lo que podría atraer a nuevos clientes. No obstante, la oferta sigue siendo muy limitada y está disminuyendo progresivamente, por lo que, previsiblemente, el año terminará con una ligera reducción en el volumen de nuevas contrataciones hipotecarias.

El precio de la vivienda se incrementará hasta un 3% interanual a finales de 2024

Durante el segundo trimestre del año, el valor medio de la vivienda alcanzó los 2.057 €/m². Una cifra que representa un aumento del 2,9% en comparación con el trimestre previo y un incremento del 3,9% respecto al mismo periodo del año anterior, indicando así un crecimiento constante en los precios de las propiedades desde el último trimestre de 2023.

En el sector de viviendas de segunda mano, se registró un alza interanual del 4,6%, con un precio medio que alcanzó los 2.014 €/m². Comparado con el trimestre anterior, el aumento fue más moderado, con una subida del 3,8%. Por su parte, el coste de las nuevas construcciones se situó en 2.229 €/m², reflejando un crecimiento trimestral del 0,3% y un aumento del 0,8% en comparación con el mismo periodo de 2023.

Las Islas Baleares retomaron su posición como la provincia más cara, superando a Guipúzcoa y Madrid. En las tres zonas, el precio medio de las propiedades superó la barrera de los 3.000 €/m². En cuanto a los incrementos interanuales, 37 provincias registraron aumentos, destacando entre ellas Soria, con un 21,1%, Málaga, con un 13,3%, y Cantabria, con un 13,1%. En contraste, León, Navarra y Ourense experimentaron la mayores caídas, con reducciones del 10,6%, 9,8% y 8,5%, respectivamente. A nivel trimestral, Las Palmas lideró los aumentos con un 19,6%, mientras que Córdoba, Ourense y Cáceres sufrieron descensos de entre el 8,8% y el 14,4%.

“De cara al cierre de 2024, el precio de la vivienda mantendrá un incremento de en torno al 3%, que se mantendrá en 2025. La persistente falta de inmuebles disponibles sigue ejerciendo presión sobre el mercado, lo que, junto a la demanda constante, mantendrá la tendencia de aumentos hasta el final del año”, señala Juan Ramón Prieto, director de Operaciones de Solvia.

Respecto a los precios en las dos principales ciudades de España, en Madrid el coste medio para adquirir una vivienda subió un 3%, situándose en 3.833 €/m², en contraste con el descenso del 1,5% observado en el trimestre anterior, mientras que, a nivel interanual, el incremento registrado fue del 4,9%. Los mayores aumentos trimestrales se dieron en Moncloa-Aravaca, con subidas del 2,6%. Por su parte, en la Ciudad Condal, el valor medio de la vivienda alcanzó los 3.772 €/m², con una subida del 1,9% respecto al primer trimestre de 2024 y un alza interanual del 4,2%. L’Eixample y Horta-Guinardó presentaron los mayores incrementos, que oscilaron entre el 2% y el 2,3%.

Jóvenes y vivienda: la cuota hipotecaria mensual representaría el 48,4% del salario medio de la población de entre 25 y 34 años

La compra de vivienda sigue siendo un desafío para los jóvenes. Esto se debe, en gran medida, a su limitada capacidad de ahorro y a la precariedad laboral a la que se enfrentan. De hecho, según el último Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud en España, una persona joven necesitaría destinar, de media, 4,4 años de su salario completo para acceder a la propiedad.

Una prueba de ello es que, al analizar el salario mensual de la población entre 25 y 34 años, y compararlo con el coste de las cuotas hipotecarias actuales, se puede observar que el gasto mensual consumiría el 48,4% del salario medio de este grupo de edad, superando, así, la recomendación del Banco de España de que este esfuerzo no supere el 30%-35%.

En regiones como Islas Baleares (78,8%), la Comunidad de Madrid (71%), Cataluña (53,6%) y el País Vasco (50,8%) la carga es aún mayor, mientras que Extremadura (28,4%) sería la única zona en la que la cifra se mantiene por debajo de la barrera del 30%.

El alquiler cerrará 2024 con un repunte de las rentas por encima del 10%

De acuerdo con este estudio, entre los meses de abril y junio de 2024, el precio del alquiler se situó en 13,1 €/m² mensuales. Así, este valor representa un aumento del 4,8% con respecto al trimestre previo y un incremento aún más notable, del 10,1%, en comparación con el mismo periodo de 2023, superando así el 7,8% registrado en el trimestre anterior.

El análisis provincial revela que Barcelona sigue siendo la zona con los alquileres más altos de España, con un precio medio mensual de 18,4 €/m². Las Islas Baleares también tienen arrendamientos elevados, con un promedio de 18,2 €/m², superando a la Comunidad de Madrid, que llegó a 17,3 €/m². Badajoz fue la única provincia que experimentó una caída en los precios de esta métrica en el último trimestre, mientras que Baleares, Murcia, Castellón, Soria y Cantabria destacaron por registrar los mayores aumentos, que oscilaron entre el 7% y el 9,6%. Por su parte, a nivel interanual, las mayores subidas se dieron en Cáceres, con un alza del 21,1%, y Lugo, con un incremento del 19,3%.

“Los precios de los alquileres seguirán aumentando en la recta final de 2024, con un incremento interanual que se situaría por encima del 10%. Este aumento se debe, en gran medida, a la persistente escasez de propiedades disponibles y al aumento de la demanda. Además, la imposición de límites a los precios en áreas con alta presión está llevando a muchos propietarios a trasladar sus propiedades al sector turístico en busca de mayores ganancias, lo que intensifica aún más el mercado”, indica Juan Ramón Prieto, director de Operaciones de Solvia.

Los permisos para nuevas edificaciones registrarán un incremento de entre el 6% y el 8% en 2024

Según el II Solvia Market View 2024, se concedieron 32.997 visados para la construcción de nuevas viviendas en el segundo trimestre del año, lo que supone un aumento del 9,1% frente al trimestre anterior y un crecimiento interanual del 22,2%. En los seis primeros meses del año, se han emitido 63.245 autorizaciones, un 13,95% más que en el mismo periodo de 2023. Las provincias con mayor actividad fueron Madrid, Barcelona, Sevilla, Alicante y Málaga, que en conjunto concentraron el 48,3% de los permisos a nivel nacional.

“Estos datos son una buena noticia para el sector, ya que suponen un aliciente para la falta de stock de vivienda que afecta actualmente al mercado. A pesar de que seguimos enfrentando obstáculos, como la inestabilidad jurídica o la necesidad de disponer de más suelo urbanizable y de mano de obra cualificada, creemos que este es el inicio de una nueva etapa. Por este motivo, para el cierre del 2024, esperamos que haya un crecimiento interanual de visados entre el 6% y el 8%”, señala Prieto.