Las claves acerca de la nueva Ley de Vivienda

El 26 de mayo de 2023 comenzó a regir la Ley 12 2023 del 24 de mayo, relativa al derecho a la vivienda, excepto por su Disposición Final 2 º, que trata sobre los incentivos fiscales del IRPF en los alquileres de vivienda y entrará en vigor el 1 de enero de 2024.

MVGM, una empresa destacada en Gestión de Propiedades en Europa, ha analizado la nueva regulación con el objetivo de aumentar la disponibilidad de viviendas en alquiler, promover la vivienda pública e implementar medidas adicionales de protección contra los desalojos. En este sentido, MVGM destaca las claves y novedades de la nueva Ley:

Definición de «Gran Tenedor» según la legislación de vivienda

La ley define como «gran tenedor» a una persona o entidad que sea propietaria de más de 10 propiedades residenciales urbanas o una superficie residencial de más de 1,500 m2, excluyendo garajes y trasteros. Este umbral se puede reducir para aquellos propietarios de cinco o más propiedades residenciales urbanas ubicadas en áreas con alta demanda en el mercado residencial.

Áreas con alta demanda en el mercado residencial

Las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos considerarán zonas residenciales con alta demanda aquellas en las que ocurra al menos una de las siguientes circunstancias:

a) Que el gasto medio en hipoteca o alquiler en el presupuesto personal o familiar, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o la renta media de los hogares.

b) Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado, en los últimos 5 años antes de ser designada como área de alta demanda en el mercado de viviendas, al menos un 3% más que el aumento acumulado del IPC correspondiente a la Comunidad Autónoma.

La designación como área de alta demanda en el mercado residencial tendrá una duración de 3 años y podrá prorrogarse anualmente por la respectiva Comunidad Autónoma.

Modificaciones en los contratos de alquiler, reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Se realizan varios cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Una vez finalizado el contrato o la prórroga legal obligatoria (5 o 7 años según la normativa actual), se podrá aplicar una prórroga extraordinaria de 1 año en los mismos términos acordados si el arrendatario demuestra estar en una situación de vulnerabilidad social o económica mediante un informe emitido por los servicios sociales en el último año. El arrendador no podrá negarse a dicha prórroga si es considerado un gran tenedor.

Si la vivienda se encuentra en un área con alta demanda, la prórroga puede ser de hasta 3 años y el arrendador deberá aceptarla, incluso si no es considerado un gran tenedor.

Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de alquiler de vivienda

La ley establece que los gastos de gestión inmobiliaria y la formalización del contrato siempre correrán a cargo del arrendador. Hasta ahora, este tema no estaba regulado y dependía en gran medida de las prácticas locales del mercado.

Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de alquiler de vivienda

La nueva ley otorga al Instituto Nacional de Estadística la facultad de definir, antes del 31 de diciembre de 2024, un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de alquiler de vivienda que reemplazará al tradicional IPC.

Límite en el aumento de los alquileres

En los contratos que deban actualizarse debido al vencimiento anual entre el 31 de marzo de 2022 y el 31 de diciembre de 2023, el arrendatario podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta. En caso de no existir un nuevo acuerdo entre ambas partes, el aumento de la renta estará limitado a un máximo del 2%. A partir del 1 de enero de 2024 y hasta el 31 de diciembre de 2024, el incremento no podrá superar el 3%.

A partir del 1 de enero de 2025, las actualizaciones estarán basadas en un nuevo sistema de índices de precios que será desarrollado por el Instituto Nacional de Estadística («INE») antes del 31 de diciembre de 2024 y que, en cualquier caso, será menor que el IPC.

Recargo del IBI para viviendas desocupadas

Los Ayuntamientos podrán aplicar un recargo al Impuesto sobre Bienes Inmuebles para las viviendas desocupadas de forma permanente y sin causa justificada durante más de 2 años, siempre y cuando el propietario tenga un mínimo de 4 propiedades residenciales. Además, se establece un incremento del recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI, con un límite máximo del 150%, en función de la duración de la desocupación y el número de viviendas desocupadas del mismo propietario en el mismo municipio.

Cambios en el procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad

Se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación a los procedimientos para la recuperación de la posesión de propiedades (incluyendo casos de desahucio por falta de pago de alquileres y ocupaciones ilegales).

En caso de que el propietario sea considerado un gran tenedor, deberá indicar si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica, lo cual también deberá ser justificado mediante un informe de los servicios sociales. En su defecto, se aceptará una declaración responsable emitida por el demandante, en la cual se indique que ha recurrido a los servicios competentes durante los últimos 5 meses antes de presentar la demanda, sin haber recibido asistencia o iniciado los trámites en un plazo de 2 meses desde la solicitud.

“La nueva Ley de la Vivienda está generando inseguridad jurídica y desconfianza entre los promotores y propietarios de viviendas. Entre los aspectos que ocasionarán tal inseguridad se encuentran la supresión del Índice de Precios al Consumo (IPC) como referencia para la actualización de los precios estipulados en los contratos, la determinación de aquellos que posean cinco viviendas como grandes propietarios, así como la facultad otorgada a las comunidades autónomas para declarar áreas bajo tensión, así como la ejecución de desahucios. En conclusión, la normativa alberga una modificación de profundo calado que carece del consenso requerido para asegurar su ejecución en un sistema de equidad en la totalidad del ámbito nacional; impacta de manera evidente en el derecho de propiedad; instituye un régimen de retroactividad ambiguo, lo cual desemboca en la generación de incertidumbre jurídica; y, lo que es más preocupante, interviene en el mercado con un riesgo manifiesto de obtener el efecto contrario, una disminución en la disponibilidad de viviendas a precios asequibles y una posible paralización de la inversión”. 

Marta García, head of Legal & Compliance en MVGM España.