Los precios de la vivienda, en el mercado inmobiliario español, han experimentado un aumento significativo en los últimos años. En 2007, justo antes de explotar la burbuja inmobiliaria, el precio medio alcanzó los 2.115 euros por metro cuadrado. Este año, esa cifra ha sido superada por primera vez, llegando a 2.176 euros por metro cuadrado. Esto ha generado preocupación y un debate sobre si estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria que podría explotar en el futuro cercano. ¿Realmente estamos en esa situación? ¿Qué indicios nos sugieren que una burbuja está a punto de estallar y cuáles indican que la situación actual es distinta a la de 2007?

Existen tres razones principales que podrían indicar que estamos cerca de la explosión de una burbuja. Al ya mencionado incremento de los precios, hemos de añadir la subida de tipos de interés y las expectativas de los ciudadanos.

En el pasado, las burbujas se formaron durante periodos de tasas de interés bajas, y su explosión suele estar asociada a un aumento en esas tasas. Lo que estamos viendo ahora no es diferente de lo que ya ha ocurrido en otros ciclos económicos.

Finalmente, otro de los factores más influyentes en la creación de una burbuja es el impacto de las expectativas. Las continuas noticias sobre subidas de precios generan una sensación de urgencia en los compradores, que temen que los precios sigan subiendo. Al mismo tiempo, los vendedores se muestran menos apresurados en cerrar ventas, esperando obtener mejores precios. Cuando la burbuja explota, la sensación de urgencia de ambos actores se invierte, lo que hace que los precios se desplomen.

Estos tres factores –elevados precios, altos tipos de interés y expectativas infladas– estaban presentes en 2007 y también lo están ahora. Veamos, sin embargo, dos diferencias fundamentales entre aquella situación y la actual.

Oferta de viviendas

En primer lugar, la oferta de viviendas es mucho menor ahora. Mientras que en 2007 el aumento de precios se debía a una demanda excesiva impulsada por la creencia de que los precios seguirían subiendo indefinidamente, en la actualidad el aumento de precios está más relacionado con una falta de oferta. En los últimos 10 años, se han construido en España unas setenta mil viviendas nuevas por año, mientras que, según datos del INE, el número de nuevos hogares ha aumentado anualmente en cerca de ciento ochenta mil. Este déficit en la oferta dificulta que los precios puedan desplomarse de manera abrupta como ocurrió en el pasado.

Mercado Interbancario

Una de las razones detrás de la reducción de la demanda de viviendas en 2007 está relacionada con la crisis financiera global que afectó a la confianza en el mercado interbancario que afectó a familias que, si bien estaban dispuestas a comprar una vivienda, no tenían la financiación necesaria para hacerlo. El resultado es que si no puedes conseguir el dinero para la compra, es como si esa demanda no existiera.

La situación actual es diferente gracias a los cambios legislativos que se han llevado a cabo en los últimos años (MiFID II, LCCI, Reglamento (UE) 2017/2402, etc.)

Por último, para disipar aún más las dudas sobre la inminencia de una burbuja, es importante considerar que, los tipos de interés están empezando a bajar y que en términos reales —esto es, ajustados por la inflación—, los 2.115 euros por metro cuadrado de 2007 equivaldrían a 2.770 euros por metro cuadrado en 2024. Aún estamos lejos de esa cifra, lo que indica que la situación actual no es comparable a la de 2007.