Acabamos el año pasado con una elevada inflación y el pronóstico para el presente es que se mantenga en niveles similares con una tasa subyacente que, por ahora, supera a la inflación general, lo que es una señal clara de que los precios suben de forma generalizada y que no sólo lo hacen la energía y los alimentos frescos.
Y para protegerse de ello, muchos capitales acuden al activo refugio que tradicionalmente tiene nuestro país, el inmobiliario. De hecho, las operaciones de compraventa han superado las 640.000 unidades, lo que supone un crecimiento cercano al 20% interanual y los precios han subido durante el año pasado en torno al 8%, si bien, el tercer trimestre ha sido el punto de inflexión en la actividad, donde se ha moderado la intensidad del crecimiento que se ha traducido en una desaceleración que marca un cambio de ciclo en el sector.
Así pues, durante el año 2023 continuará la inercia, a la baja, del mercado que vendrá más impulsada por las subidas de tipos pasadas y por las que están por llegar, que conllevan un paulatino encarecimiento del Euribor que perfectamente podría alcanzar el 4% en los próximos meses, sin descartar la posibilidad de aumentar más si el BCE continua con su política monetaria restrictiva como apuntan todas las señales. Todo dependerá de como evolucione la lucha contra la inflación, aunque, por el momento, vamos perdiendo esta batalla.
Por otra parte, la lógica cautela del sector financiero y la necesidad de cumplir con sus ratios de solvencia, va a propiciar una menor concesión de préstamos hipotecarios para reducir el riesgo de morosidad y no volver a vivir, aunque sea de lejos, la situación de la anterior crisis del ladrillo. De hecho, el número de hipotecas registradas ha sufrido un descenso desde el segundo semestre del año pasado.
Si, a la situación de nuestro ciclo económico que se encuentra en una fase de fuerte desaceleración, añadimos los niveles de desempleo estructural que no conseguimos doblegar, y unas familias que no llegan a final de mes por la subida de los precios, tenemos todos los ingredientes para cocinar el enfriamiento de la actividad inmobiliaria.
En esta línea, lo que podemos esperar es que continúe la caída en la solicitud y concesión de hipotecas con una reducción significativa en el número de operaciones de compraventa de inmuebles, tanto de segunda mano como nuevos, con unos mayores periodos medios de venta en los que los compradores potenciales podrán ser mucho más selectivos con el producto que buscan adquirir y con mayor capacidad de negociación de los precios que irán cayendo a lo largo de los próximos meses, en especial en aquellas zonas con menor demanda donde será mayor y con menos fuerza en las grandes capitales donde reside la mayor actividad económica y mayor escasez de activos.
Por otra parte, uno de los determinantes de la evolución del mercado inmobiliario será la futura ley de vivienda que genera múltiples fuentes de incertidumbre entre inversores y familias que paralizan sus proyectos a la espera de que se despejen las incógnitas. En este sentido, el mercado del alquiler que ha tenido un importante incremento en el precio en 2022, podría verse perjudicado en la medida en que muchos propietarios decidan no arrendar sus inmuebles ante futuros topes en los precios fijados a través de esta ley. Hasta la aprobación definitiva de la misma, tanto inversores que pensaban comprar vivienda para arrendamiento, como propietarios que iban a poner sus inmuebles en alquiler, frenarán en seco sus decisiones, lo que generará una gran escasez de oferta en el mercado que, a su vez, elevará los precios por el desajuste con la demanda. A ello, hay que añadir incrementos adicionales en los precios como consecuencia de que los arrendadores anticipen los topes esperados en los precios y decidan aumentarlos en gran medida para compensar la baja rentabilidad a futuro por el efecto de la nueva ley.
Por tanto, sin lugar a dudas, hasta que se despejen los nubarrones, habrá una moderación en la actividad de compraventa junto a mayores tensiones en el mercado de alquiler, todo ello a la espera de ver cómo evoluciona la coyuntura económica y política.
