¿Cómo han influido las recientes elecciones en el sector inmobiliario y qué espera para 2024 a nivel macroeconómico?

El Gobierno actual, en su legislatura anterior, perjudicó mucho el mercado inmobiliario, aprobando medidas intervencionistas contra los grandes tenedores así como contra los compradores particulares, que frenaron drásticamente la adquisición de viviendas. Estas medidas resultaron totalmente contraproducentes, ya que, como es sabido hace décadas, se redujo de oferta, y provocó el alza de los alquileres.

Adicionalmente, hubo otras medidas dirigidas a la desprotección del hogar y de la propiedad privada, protegiendo ocupas, morosos, etc., que también detrajeron a muchos potenciales compradores y conformaron la receta perfecta para perjudicar el sector. El mercado lógicamente no puede esperar nada positivo de este mismo gobierno en esta nueva legislatura, y sólo determinados perfiles de comprador que necesitan adquirir una vivienda se atreven a comprar, siempre de manera temerosa.

¿Cómo está afectando la subida de los tipos de interés al mercado inmobiliario y qué prevé para el próximo año?

El alza de los tipos de interés nos coloca en una tormenta perfecta. Con unos tipos efectivos (Euribor + diferencial) por encima del 5%, ya no es rentable la inversión para alquiler si se quiere obtener una rentabilidad sólo con las rentas. Es necesario tener en cuenta la revalorización del inmueble; y los fondos no hacen esto.

Respecto a los compradores para uso propio, las cuotas de amortización de préstamos se hacen tan altas que se duda de la conveniencia de la compra.

La gente no sabe que, en verdad, los tipos son neutrales: La subida de los intereses está alineada a la inflación, es decir al menor valor del dinero consecuencia de las emisiones de moneda. (En verdad lo que se deprecia es la moneda). Los inmuebles son siempre una inversión estable: cuando hay inflación y los intereses son altos los inmuebles se aprecian respecto a la moneda. Por el contrario, cuando los tipos están bajos no se aprecian, como pasó en la década después del boom.

Aunque no es la opinión popular, personalmente creo que los tipos van a bajar; porque no creo que los gobiernos occidentales vayan a seguir imprimiendo más dinero.

¿Cuál ha sido el papel de las inversiones extranjeras en el sector inmobiliario, especialmente en fondos de inversión y el mercado del lujo?

La mayoría de las operaciones hoy están financiadas por fondos. Los fondos son los nuevos promotores. Se ha cambiado el modelo: Se ha separado el capital del Know-how. Esto tiene aspectos positivos y negativos. Lo positivo es que mucha gente, que nunca habría soñado hacer una promoción, ha podido hacerla. Ha habido una renovación, hay proyectos más frescos, renovados, más avanzados. La parte negativa es que mucho experimento no ha salido bien; precisamente por la falta de profesionalidad de los gestores.

¡Pero no pasa nada! Es un mercado dinámico y sin memoria…

¿Ha notado un cambio en la demanda de edificios de oficinas debido al aumento del teletrabajo?

Las empresas no están bien y no se prevé que mejoren. Tenemos un gobierno que está en contra de las empresas; que vende el que no hace falta trabajar porque el gobierno te mantiene. Además la aparición del teletrabajo, que salvo excepciones, es pocotrabajo, ha sido una bomba para España, que somos un país de pillos. No es de extrañar que España esté a la cola en productividad de la Unión Europea.

Obviamente, los precios de las oficinas están por los suelos. Es oferta y demanda. La oficina de baja calidad directamente la regalan. Sólo se salvan los productos especiales. Sería un buen momento para que los gobiernos locales sacaran las oficinas que están ocupando pisos. Harían un doble favor: Al mercado de pisos y al de oficinas.

En base a lo ocurrido en 2023, ¿cuáles son sus previsiones a largo plazo para el sector inmobiliario?

Creo que en España tenemos la suerte de ser un país en el que recibimos a muchos extranjeros de forma permanente. Eso es bueno para el mercado y lo mantiene vivo. No creo que el 2024 vaya a ser mejor que el año que dejamos. Yo me conformaría con que no fuera peor. Para predecir el mercado, solo hay que saber predecir los gobiernos: Si son antiempresas, irá todo peor cada año. Si tuviéramos un gobierno que impulsara la actividad económica sería maravilloso y los mercados y la actividad subiría; pero no solo el inmobiliario. Todos.