No parece que estemos afrontando una situación parecida a la vivida en 2008. Salvo que se produjera una crisis económica de características similares a la que se experimentó en aquella ocasión, no parece que pueda anticiparse un colapso del mercado de la vivienda. El crecimiento europeo, y especialmente el español, aunque moderado, parece mantenerse y no hay expectativas de que la situación se modifique de forma alarmante a corto plazo.

No obstante, la situación actual no está exenta de riesgos. La crisis en Oriente Medio y el cierre efectivo del estrecho de Ormuz introducen un elevado nivel de incertidumbre sobre la estructura de costes de las empresas. No se trata ya únicamente de un riesgo potencial, sino de una restricción real sobre uno de los principales pasos marítimos del comercio energético mundial. La incógnita, a fecha de hoy, no es tanto si este factor puede afectar a la economía, sino durante cuánto tiempo permanecerá cerrado o parcialmente bloqueado y con qué intensidad se trasladará a precios, costes logísticos y expectativas de inflación.

No estaríamos ante una crisis de la misma naturaleza que la crisis subprime iniciada en Estados Unidos, pero sí ante un shock externo capaz de condicionar la evolución actual de la economía. Un encarecimiento relevante de la energía y del transporte podría acabar provocando una inflación de oferta con consecuencias importantes para la economía mundial. Un escenario estanflacionario sería, en este caso sí, uno de los elementos que podría acabar afectando al sector inmobiliario y, por extensión, al sector bancario.

Por otra parte, la situación financiera de los bancos no es exactamente la misma que por aquel entonces, por lo que un eventual shock derivado de este conflicto podría tener consecuencias bastante menos graves en esta ocasión. Seguramente todo dependerá de la duración del cierre de Ormuz, de su impacto sobre la energía y el transporte, y de la capacidad de los bancos centrales para evitar que un problema de oferta termine contaminando las expectativas de inflación y los tipos de interés.

Con todo, el FMI ha advertido a España de la conveniencia de introducir medidas macroprudenciales vinculadas a las hipotecas, al menos como orientación supervisora, por la combinación de subida del precio de la vivienda y primeras señales de relajación en los criterios de concesión bancaria. El Banco de España, en cambio, matiza que los riesgos inmobiliarios siguen contenidos: el crédito inmobiliario no parece excesivo en relación con el PIB, el endeudamiento de los hogares es bajo y, aunque los bancos han relajado algo sus criterios de concesión, no estamos cerca de los excesos observados antes de la crisis financiera.

En este contexto, la banca española vuelve a tener en la hipoteca uno de sus pilares de entrada al cliente. No obstante, el contexto ya no es el de 2006. El cliente ha cambiado notablemente, el entorno es mucho más digital, sobre todo entre los nuevos clientes que las entidades quieren captar, hay bastante más competencia y el regulador tiene mucha más memoria.

Los precios de la vivienda se mueven en niveles históricamente elevados, probablemente con menor capacidad de seguir creciendo al ritmo de los últimos años, pero con una fuerte resistencia a la baja mientras el entorno macroeconómico no se deteriore de forma notable. El euríbor a un año, principal referencia hipotecaria en España, se situó en abril de 2026 en el 2,747%, 0,604 puntos por encima de hace un año. Es un factor decisivo a la hora de endeudarse, especialmente en un contexto en el que la inflación sigue siendo una variable sensible y cualquier shock externo puede condicionar la evolución futura de los tipos de interés.

Antes la competencia bancaria se jugaba en oficinas, diferenciales y vinculaciones. Ahora se juega también en experiencia digital, aplicación móvil, ahorro remunerado, inversión, Bizum, cuenta nómina y capacidad de convertirse en la entidad principal del cliente. Revolut superó los seis millones de clientes en España en 2025, convirtiendo España en su tercer mercado, y Trade Republic ya ha superado los dos millones de clientes en el país.

¿Cuál es el peligro? Que la competencia, en lugar de provocar únicamente una mejora en precios, transparencia y servicio, acabe empujando a conceder hipotecas con menor prudencia. Especialmente en un entorno donde el problema de fondo no es solo financiero, sino de oferta insuficiente de vivienda y de esfuerzo creciente de acceso.

Esta guerra por el cliente, además, se lucha en un escenario menos favorable que el de pasadas décadas. España crece en población, pero eso no equivale automáticamente a un aumento proporcional de clientes hipotecarios jóvenes. Una parte relevante del crecimiento procede de la inmigración, que amplía la demanda de vivienda, especialmente en alquiler y en las primeras etapas de asentamiento, pero no siempre se traduce de forma inmediata en demanda hipotecaria solvente. Para eso hacen falta estabilidad laboral, ahorro previo, historial financiero, renta suficiente y capacidad de asumir una entrada. Al mismo tiempo, muchos jóvenes nacionales y extranjeros quedan atrapados en el alquiler o en el hogar familiar, lo que reduce la cantera futura de compradores de vivienda.

La banca está compitiendo por captar al cliente joven en un momento en que ese cliente tarda más en emanciparse, compra más tarde, ahorra con más dificultad, alquila durante más años y, en una parte de los casos, puede no llegar nunca a convertirse en hipotecado. Este es uno de los cambios estructurales que quizá no se está valorando suficientemente.

Durante décadas, la hipoteca fue el gran producto de fidelización bancaria. Quien firmaba una hipoteca con una entidad tendía a concentrar allí la nómina, los recibos, los seguros y parte de su ahorro. Pero ese modelo empieza a tensionarse si las nuevas generaciones acceden tarde, con más dificultad o directamente no acceden a la vivienda en propiedad. La competencia por el cliente ya no empieza en la oficina bancaria cuando una pareja busca financiación para comprar un piso; empieza mucho antes, en la aplicación móvil, en la cuenta remunerada, en la tarjeta, en la inversión automática o en el primer producto de ahorro.

La hipoteca sigue siendo importante, pero quizá ya no sea siempre la puerta de entrada. Puede convertirse en un producto al que solo llegue una parte cada vez más seleccionada de la población joven. Para un banco tradicional, perder a ese cliente no es solo perder una cuenta corriente: es perder la nómina futura, la financiación al consumo, los seguros, los fondos, la inversión y, eventualmente, la hipoteca. Para un neobanco, captar a ese joven antes de que compre vivienda puede ser la forma de convertirse en su entidad principal cuando alcance mayor capacidad económica.

Por eso el debate no debería limitarse a si la banca está concediendo hipotecas con demasiada ligereza. La pregunta de fondo es si el sistema financiero español está preparado para un país donde una parte creciente de los jóvenes no puede comprar vivienda, donde la inmigración sostiene la demografía pero no siempre se traduce de inmediato en capacidad hipotecaria, y donde el vínculo bancario se construye cada vez más lejos de la sucursal y cada vez antes de la primera hipoteca.

Competir por captar clientes es sano. Competir relajando el riesgo, no. Pero ignorar que el cliente hipotecario tradicional se está estrechando puede ser, para la banca, un error estratégico aún mayor.