Entra en vigor el decreto que paraliza desahucios de vulnerables en viviendas de fondos buitre

La norma establece hasta el 31 de diciembre de 2030 la suspensión de los procedimientos de desahucio cuando la persona afectada se encuentre en situación de vulnerabilidad, carezca de alternativa habitacional y la parte demandante sea una entidad dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados en las condiciones contempladas por el decreto.

Para el resto de demandantes, cuando no resulte aplicable el mecanismo extraordinario de enervación, se establece una suspensión sometida a revisiones periódicas y con una duración máxima de tres años.

En determinados supuestos se contemplan compensaciones económicas por las rentas dejadas de percibir y otros gastos.

En los procedimientos de ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual, la parte ejecutante deberá acreditar documentalmente si tiene la condición de gran tenedor.

El decreto limita además hasta finales de 2030 la adquisición de viviendas por parte de determinados grandes tenedores jurídicos y entidades compradoras de deuda cuando el precio sea inferior al 70 % de su valor de mercado.

La administración tendrá dos meses para ofrecer una vivienda

La norma incorpora con carácter estructural un mecanismo extraordinario para los procesos de desahucio por impago de alquiler cuando el inquilino se encuentre en situación de vulnerabilidad económica.

La administración competente dispondrá de un plazo máximo e improrrogable de dos meses desde la notificación judicial para ofrecer una alternativa habitacional.

Si transcurrido ese periodo no facilita una vivienda, deberá abonar al propietario o depositar judicialmente las cantidades adeudadas, junto con las rentas devengadas y los costes correspondientes al procedimiento.

El pago extinguirá la deuda pendiente y permitirá mantener vigente el contrato de alquiler.

Si la administración tampoco abona las cantidades correspondientes dentro de ese plazo, pasará a asumir la posición deudora frente al propietario, evitando el lanzamiento mientras continúe la situación de vulnerabilidad y hasta la finalización del contrato.

El Estado compensará económicamente a las comunidades autónomas por los costes que deban asumir mediante este mecanismo.

Nuevas reglas para alquileres temporales y por habitaciones

El decreto introduce también modificaciones sobre los arrendamientos temporales.

Cuando no exista una causa justificada para la temporalidad o se encadenen más de dos contratos consecutivos en los términos establecidos por la norma, el alquiler pasará a considerarse de vivienda habitual.

En los alquileres por habitaciones, la suma de las rentas no podrá superar el precio que correspondería al arrendamiento conjunto de la vivienda.

Las ofertas de alquiler deberán incorporar determinada información sobre precios y contratos anteriores, mientras que los gastos de gestión inmobiliaria no podrán repercutirse al inquilino.

La norma contempla además sanciones de hasta un millón de euros o del 2 % del volumen de negocio para las plataformas turísticas que incumplan determinadas obligaciones de cesión de información.

Deducciones fiscales para propietarios e inquilinos

En materia de IRPF, con efectos desde el 1 de enero de 2026, los propietarios que reduzcan el alquiler más de un 5 % podrán acceder a reducciones de hasta el 100 % en zonas tensionadas y del 70 % en determinados alquileres sociales.

Para los inquilinos con bases imponibles inferiores a 33.007,2 euros anuales se crea una deducción del 10 % del alquiler abonado, con una base máxima de 11.630 euros.

Hasta el 31 de diciembre de 2027 quedará también exenta de IRPF la ganancia patrimonial procedente de la venta de viviendas que hayan permanecido desocupadas durante más de dos años cuando se transmitan a determinadas entidades públicas, con un límite de 800.000 euros.

Otras medidas tributarias se aplicarán de manera escalonada.

Desde el 1 de diciembre de 2026 se establece un IVA del 10 % para determinados alquileres turísticos de menos de 30 noches y para las obras de reparación de viviendas alquiladas, así como un IVA superreducido del 4 % para la entrega de viviendas protegidas de calificación permanente.

Los recargos del IBI de hasta el 150 % para determinados pisos turísticos y viviendas desocupadas tendrán efectos desde el 1 de enero de 2027.

10.000 millones para la compra de primera vivienda

El decreto incorpora también nuevas medidas de promoción y financiación.

El Fondo de Vivienda de Impacto Social contará con 400 millones de euros y se habilitarán una línea de avales ICO de 280 millones para construcción industrializada y otra de 2.000 millones para alquiler asequible.

También se activa la línea ‘Tu Casa’, dotada con 10.000 millones de euros, destinada a financiar sin intereses hasta el 20 % de la compra de una primera vivienda, con un máximo de 50.000 euros.

La norma incorpora además medidas relacionadas con los inmuebles de la empresa pública Casa 47 y el traspaso de activos procedentes de la Seguridad Social y Patrimonio del Estado.

El segundo decreto entrará en vigor el 15 de noviembre

El segundo real decreto-ley de vivienda publicado por el BOE fija su entrada en vigor para el próximo 15 de noviembre.

Entre sus principales medidas, establece que, una vez agotados los cinco años mínimos del contrato de alquiler —o siete cuando el arrendador sea una persona jurídica—, las prórrogas tácitas obligatorias pasarán a efectuarse por periodos sucesivos de cinco o siete años.

El plazo de preaviso del propietario para comunicar que no desea renovar el contrato aumentará de cuatro a seis meses, mientras que para el inquilino continuará siendo de dos meses.

Cuando el arrendador comunique válidamente la decisión de no prorrogar el alquiler, deberá indemnizar al inquilino con la cantidad mayor entre doce mensualidades calculadas conforme al sistema estatal de referencia de precios o una mensualidad por cada año de residencia en el inmueble.

La norma establece distintas excepciones a esta indemnización y un régimen transitorio para determinadas comunicaciones de no renovación realizadas antes de su entrada en vigor.