La vivienda turística gana terreno mientras se retrasa la regulación

El aplazamiento hasta septiembre del Real Decreto de Vivienda ha devuelto al primer plano el debate sobre el impacto que la vivienda turística tiene en el acceso a la vivienda. Mientras continúa la discusión sobre medidas como el aumento del IVA a este tipo de inmuebles, los últimos datos del Banco de España muestran que la presión asociada a los usos turísticos y a la compra por parte de no residentes sigue concentrándose en determinados territorios del país.

Según el Informe Anual 2025 del organismo, las viviendas turísticas y en manos de no residentes alcanzaron en 2025 una cifra cercana a las 900.000 unidades, lo que equivale a un 3,3% del parque total. El dato, aunque reducido a escala nacional, se dispara en determinadas provincias hasta el 14%, como ocurre en Alicante y Málaga.

Para Yogi Thadhani, Country Manager de Finteca, esta desigualdad territorial es la clave para entender por qué las medidas generalistas no terminan de resolver el problema. “El problema de acceso a la vivienda en España ya no es solo de volumen, sino de geografía: hay zonas donde el parque residencial compite directamente con el turístico, y pierde”, advierte el directivo.

“Las diferencias entre comunidades responden a múltiples factores, y la presión turística es uno de ellos: en las zonas turísticas y de costa, la vivienda residencial compite con un uso alternativo mucho más rentable para el propietario, y eso expulsa al comprador y al inquilino local”, explica.

Una presión que ya se nota en el parque de alquiler

El fenómeno no es nuevo, pero sí va a más. Según el Observatorio de la Vivienda Asequible de Provivienda, en su actualización de diciembre de 2025, las viviendas de uso turístico (VUT) ya representan el 13,9% del parque de alquiler en España, con picos muy superiores en comunidades como Cantabria (31,5%), Canarias (28,4%) o Baleares (26,1%). El propio Banco de España, en años atrás, ya documentó casos extremos como Elche, donde el alquiler turístico llega a representar cerca del 70% de toda la oferta de alquiler de la zona, o Marbella, por encima del 60%.

“Cuando el peso de la vivienda turística es tan elevado, el impacto sobre los precios es significativo”, señala Thadhani. “Un estudio de la Universidad de Málaga ya cuantificó que los alquileres crecen entre un 31% y un 33% más en los barrios donde la vivienda turística supera el 10% del parque. No hablamos de una correlación débil, sino de un efecto medible y muy localizado”, explica.

El reto: medidas quirúrgicas, no generales

De cara a los próximos meses de mayor actividad turística, desde Finteca insisten en que la respuesta no puede ser uniforme para todo el país. “No tiene sentido aplicar la misma receta en una zona del interior con vivienda vacía que en un núcleo costero donde la presión turística es estructural”, apunta el Country Manager. “Hace falta diagnóstico fino, zona por zona, y eso exige que tanto las administraciones como los propios compradores tengan acceso a información clara sobre lo que está pasando en su mercado concreto”.

Para Finteca, el verano que ahora arranca será, una vez más, un buen termómetro de esta tensión. “Cada temporada turística vuelve a poner de manifiesto el mismo patrón: a más presión vacacional, menos vivienda disponible para quien quiere vivir, no solo veranear, en esa zona”, concluye Thadhani.