Las administraciones deberán asumir los impagos de inquilinos vulnerables para frenar desahucios

El principal decreto incorpora con carácter estructural un mecanismo de enervación extraordinaria para los procedimientos de desahucio por impago cuando el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica.

Una vez notificada judicialmente la situación, la administración pública competente dispondrá de un plazo máximo e improrrogable de dos meses para proporcionar al inquilino una alternativa habitacional.

Si no facilita una vivienda dentro de ese plazo, deberá abonar al propietario o consignar judicialmente la totalidad de las cantidades reclamadas, las rentas devengadas hasta ese momento y las costas procesales.

El pago completo permitirá saldar la deuda y poner fin al procedimiento de desahucio, manteniéndose vigente el contrato de alquiler.

En caso de que transcurran los dos meses sin que la administración proporcione una alternativa ni pague la deuda, la entidad pública quedará subrogada en la posición deudora del arrendatario. El lanzamiento no podrá ejecutarse y el contrato continuará vigente hasta su finalización mientras persista la situación de vulnerabilidad económica.

El Estado compensará a las comunidades autónomas por los costes derivados de este mecanismo.

Suspensión de desahucios hasta 2030

El real decreto-ley establece además hasta el 31 de diciembre de 2030 un régimen de suspensión de procedimientos de desahucio para personas vulnerables sin alternativa habitacional.

La protección será diferente en función de quién sea el demandante. En el caso de determinadas entidades dedicadas a la adquisición de inmuebles o carteras de créditos impagados, se contempla la paralización de los lanzamientos.

Para el resto de demandantes, cuando no resulte aplicable la enervación extraordinaria, se fija una suspensión con revisiones periódicas y una duración máxima de tres años, acompañada en determinados casos de compensaciones económicas.

En los procedimientos de ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual, la parte ejecutante deberá acreditar además documentalmente si tiene la condición de gran tenedor.

El texto limita hasta finales de 2030 determinadas adquisiciones de viviendas por parte de grandes tenedores jurídicos y entidades dedicadas a comprar deuda cuando el precio sea inferior al 70 % del valor de tasación.

Nuevas reglas para alquileres temporales y por habitaciones

La norma modifica también la regulación de los alquileres temporales.

Cuando no exista una causa de temporalidad debidamente justificada o se encadenen más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el arrendamiento pasará a considerarse de vivienda habitual.

En los alquileres por habitaciones, la suma de las rentas cobradas no podrá superar el precio que correspondería al alquiler de la vivienda completa.

Los anuncios de alquiler deberán incluir información como el índice de precios y la renta aplicada durante los últimos cinco años.

También se prohíbe repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y se contemplan sanciones de hasta un millón de euros o el 2 % del volumen de negocio para las plataformas turísticas que incumplan determinadas obligaciones de cesión de datos.

Deducciones fiscales para propietarios e inquilinos

El decreto incorpora igualmente cambios tributarios con efectos desde el 1 de enero de 2026.

En el IRPF, los propietarios que reduzcan el precio del alquiler más de un 5 % podrán beneficiarse de reducciones de hasta el 100 % en zonas tensionadas y del 70 % en determinados alquileres sociales.

Para los inquilinos con bases imponibles inferiores a 33.007,2 euros anuales se crea una deducción del 10 % de las cantidades destinadas al alquiler, con una base máxima de 11.630 euros.

Hasta el 31 de diciembre de 2027 quedará además exenta de IRPF la ganancia patrimonial obtenida por la venta de viviendas que hayan permanecido desocupadas durante más de dos años cuando se transmitan a entidades públicas, con un límite de 800.000 euros.

Otras medidas fiscales entrarán en vigor de forma escalonada. Desde el 1 de diciembre de 2026 se aplicará un IVA del 10 % a determinados alquileres turísticos de menos de 30 noches y a las obras de reparación de viviendas alquiladas, mientras que la entrega de viviendas protegidas de calificación permanente tributará al tipo superreducido del 4 %.

Los recargos del IBI de hasta el 150 % para determinados pisos turísticos y viviendas desocupadas tendrán efectos desde el 1 de enero de 2027.

10.000 millones para facilitar la compra de primera vivienda

En materia de promoción y financiación, la norma incorpora distintas líneas de apoyo a la vivienda.

El Fondo de Vivienda de Impacto Social contará con 400 millones de euros, mientras que se habilitará una línea de avales ICO de 280 millones para construcción industrializada y otra de 2.000 millones para alquiler asequible.

También se activa la línea ‘Tu Casa’, dotada con 10.000 millones de euros, destinada a financiar sin intereses hasta el 20 % del valor de la primera vivienda, con un máximo de 50.000 euros.

Asimismo, se establece un precio máximo de venta vinculado al módulo protegido para los inmuebles de la empresa pública Casa 47 y se contempla el traspaso de activos procedentes de la Seguridad Social y Patrimonio del Estado.

El segundo decreto entrará en vigor el 15 de noviembre

El segundo real decreto-ley aprobado por el Gobierno entrará en vigor el próximo 15 de noviembre.

La norma establece que, una vez agotada la duración mínima del alquiler, de cinco años cuando el arrendador sea una persona física y siete si es una persona jurídica, las prórrogas obligatorias pasarán a realizarse por periodos sucesivos de cinco o siete años.

El plazo de preaviso del propietario para comunicar que no desea renovar el contrato aumentará de cuatro a seis meses, mientras que para el inquilino se mantendrá en dos meses.

Además, cuando el propietario comunique válidamente su decisión de no prorrogar el contrato, deberá indemnizar al inquilino al entregar la vivienda.

La compensación será, como mínimo, equivalente a doce mensualidades de una vivienda de características similares, calculada cuando sea posible conforme al sistema estatal de referencia de precios, y nunca podrá ser inferior a una mensualidad por cada año que el arrendatario haya residido en el inmueble.

La indemnización no se aplicará en determinados supuestos previstos por la norma, como la necesidad acreditada de la vivienda para el propietario o determinados familiares, que el arrendatario disponga de otra vivienda adecuada o que rechace una oferta de renovación ajustada a las condiciones legales.

Las nuevas reglas se aplicarán a los contratos de vivienda habitual vigentes cuando entre en vigor la norma respecto a los vencimientos posteriores a esa fecha, con un régimen transitorio para las comunicaciones de no renovación efectuadas previamente.