En España estamos consiguiendo un prodigio económico digno de prestidigitador y es que cuanto mayor es la necesidad de viviendas en alquiler, menos pisos aparecen en el mercado. No es magia, sino lo que pasa cuando se intenta llevar la contraria a las leyes más elementales de la economía y cuyo resultado es un mercado donde la oferta no consigue responder a una demanda creciente y donde la regulación junto a la inseguridad jurídica, lejos de resolver todas las dificultades, puede estar contribuyendo a agravarlas.
En esta línea, el último Barómetro del Alquiler ofrece una fotografía desoladora pues indica que España podría cerrar este año con 7.705 viviendas menos en el mercado del alquiler, respecto del anterior, lo que equivale a una caída del -2,27% mientras cada inmueble anunciado recibe una media de 133 interesados durante sus primeros diez días. En el caso de Barcelona, la cifra supera las 400 personas interesadas en un mismo piso implicando que alquilar una vivienda exige hacer un casting de inquilinos en el que hay que superar más rondas de selección que acceder a la dirección general de una multinacional.
Ahora bien, lo verdaderamente preocupante no es la cifra, sino lo que revela ya que el mercado del alquiler se está convirtiendo en una competición donde cada vez participan más aspirantes y hay menos premios. La explicación económica es bastante sencilla porque cuando un bien escasea y su demanda aumenta, su precio tiende a subir, uno de los principios más básicos de la economía.
Sin embargo, llevamos años intentando resolver el problema de la vivienda actuando preferentemente sobre los precios, las condiciones contractuales y las crecientes obligaciones del propietario, mientras la respuesta de la oferta sigue siendo insuficiente por el miedo que se genera entre los propietarios que se ven desamparados ante los impagos y la okupación. Es como intentar abaratar el pan fijando su precio máximo mientras cierran las panaderías.
La comparación entre comunidades autónomas resulta especialmente desigual lo que invita a reflexionar acerca de cuál es el efecto que está teniendo la intervención regulatoria sobre los incentivos de los propietarios para ofrecer viviendas en alquiler. Aquí existe una realidad que, con frecuencia, desaparece del debate político y es que los pisos no se alquilan por decreto, sino porque alguien decide ponerlos en el mercado y esa decisión depende de la rentabilidad esperada, los riesgos asumidos, la fiscalidad, la seguridad jurídica y la confianza en que las condiciones contractuales serán respetadas, porque se puede regular el precio, pero no se puede obligar a que esa vivienda exista.
Conforme aumenta la incertidumbre, el propietario exige mayores garantías o bien opta por vender el inmueble, otras modalidades de alquiler o simplemente mantenerlo fuera del mercado agravando la escasez. Y entonces aparece otra paradoja pues las restricciones concebidas para proteger al inquilino terminan perjudicando precisamente a quienes todavía no tienen vivienda y beneficia al que ya tiene contrato, de modo que los actuales arrendatarios pueden beneficiarse de determinadas medidas de protección, mientras quienes intentan acceder al mercado encuentran menos alternativas o ninguna, mayores exigencias y una selección cada vez más estricta. Todo ello desprotegiendo también al propietario que firmó un contrato conforme a la ley y ahora, con los nuevos decretos, se queda en papel mojado, generándole una indefensión jurídica y económica relevante.
A todo lo anterior debemos añadir que España también arrastra problemas de escasez de suelo finalista, lentitud urbanística, insuficiente construcción residencial, falta de vivienda social y concentración de la demanda en determinadas ciudades. Sería tan equivocado ignorarlos como pensar que una nueva prohibición puede sustituir la construcción de miles de viviendas.
Por tanto, la solución exige justamente lo contrario de lo que demasiadas veces domina el debate con medidas para facilitar la inversión, acelerar el desarrollo urbanístico, movilizar suelo, ampliar la vivienda asequible y ofrecer un marco jurídico estable que permita convivir la protección social con los derechos de los propietarios.
Y, sobre todo, se debe reconocer que las políticas sociales deben financiarse con instrumentos públicos adecuados ya que la atención a los hogares vulnerables constituye una responsabilidad colectiva financiada con los presupuestos y que no debería descansar desproporcionadamente sobre propietarios particulares que se ven obligados a actuar como oficina de servicios sociales soportando la carga económica que le traslada la administración.
Si se quiere frenar esta sangría en la oferta se debe defender el derecho a la propiedad privada que no significa desentenderse de quien lo pasa mal sino reconocer que la solidaridad es una tarea financiada por todos vía impuestos y no una carga individual que se impone a quien tiene la mala suerte de ser dueño de algo. Cuando ese derecho se debilita, el daño no se queda en el propietario, sino que impacta en todo el sistema económico y social porque nadie planta un olivo que tardará años en dar fruto si no sabe quién lo recogerá o si teme que mañana le cambiarán las reglas del juego.
