El Instituto Nacional de Estadística lo confirmó hace poco: la vivienda subió un 12,9% interanual en el primer trimestre. Es una cifra grande, de las que paran el debate un momento. Pero antes de entrar en ella conviene decir algo con honestidad: el mercado de la vivienda es un terreno resbaladizo para hacer afirmaciones tajantes. No se comporta igual Madrid que una ciudad media del interior, ni la costa que el centro peninsular. Lo que en realidad llamamos “el mercado español de la vivienda” es, más bien, una colección de mercados locales que conviven mal entre sí.

Aun con esa cautela por delante, hay una pregunta que merece la pena hacerse. España, Alemania, Francia e Italia comparten moneda, comparten política monetaria, comparten —más o menos— el mismo Banco Central Europeo decidiendo los tipos de interés. Y sin embargo, los precios de la vivienda no se mueven ni de lejos al mismo ritmo. España y Portugal llevan un recorrido muy superior al del resto. ¿Por qué?

La respuesta habitual es la de siempre: mucha demanda, poca oferta. Construir lleva años —suelo, licencias, financiación, mano de obra—, mientras que la demanda reacciona casi al instante: empleo que mejora, población que crece por inmigración, hogares que se fragmentan (más gente vive sola, hay más separaciones, más personas mayores que se quedan en su vivienda). Cuando la oferta no puede seguir ese ritmo, el ajuste se hace vía precio. Es una explicación correcta. Pero también es la explicación que da todo el mundo, y empieza a sonar a diagnóstico repetido sin que cambie nada.

Hay un dato que normalmente se pasa por alto y que quizá ayuda a entender mejor la diferencia: en España, alrededor de ocho de cada diez personas viven en una vivienda en propiedad. En Alemania, la proporción está mucho más equilibrada entre propiedad y alquiler. Mientras aquí solo una minoría de los hogares vive de alquiler, en Alemania esa cifra se acerca a la mitad de la población. No es una curiosidad cultural sin más. Es la pista de que ambos países han construido sistemas de vivienda completamente distintos, y eso probablemente importa tanto como la velocidad a la que se construye nueva oferta.

Dos países, dos formas de absorber la presión

En Alemania, desde 2015 existe el llamado Mietpreisbremse, el “freno al alquiler”: cuando un propietario realquila una vivienda, no puede subir el precio más de un 10% sobre la media de la zona. La medida tiene matices —no aplica a obra nueva, tiene excepciones, y los caseros que ya cobraban de más pueden seguir haciéndolo—, pero su lógica de fondo es clara: intenta limitar cuánto puede tensionarse el precio del alquiler en zonas con mucha demanda. El Bundestag acaba de prorrogarla hasta 2029.

Francia ha ido por otro camino, más estructural. Desde 2001, la ley SRU obliga a los municipios de cierto tamaño a que al menos un 20-25% de su parque de vivienda sea social, con alquileres muy por debajo de mercado. Hoy esa vivienda social representa alrededor del 17% del total en Francia. En España, el porcentaje equivalente es del 3,3%. La diferencia no es de matiz, es de orden de magnitud.

¿Y qué tienen en común estas dos políticas, más allá del país? Que ambas crean un colchón. Una parte de la población —en Alemania, la mitad; en Francia, una proporción mucho mayor que en España— no compite por comprar una vivienda en propiedad, porque tiene una alternativa estable, regulada y razonablemente asequible para vivir de alquiler. Esa parte de la población no necesita acudir de forma inmediata al mercado de compraventa para resolver su acceso a la vivienda. Y eso, multiplicado por millones de hogares, quita presión al mercado de compraventa.

España, en cambio, apostó casi en exclusiva por un modelo: ser propietario. Durante décadas funcionó, sobre todo cuando el crédito era fácil. Pero el resultado es que hoy casi toda la demanda —la de quien quiere comprar, la de quien no puede comprar y necesita alquilar, la de quien llega de fuera, la de quien se independiza— converge sobre el mismo mercado, con una oferta de alquiler regulado casi inexistente y una vivienda social que apenas pesa.

Por qué los mismos tipos de interés pegan distinto

Esto cambia también cómo entender el papel del Banco Central Europeo. Sus decisiones son las mismas para los veinte países del euro, pero no caen sobre el mismo terreno. En un mercado donde la mitad de la población no depende de comprar para tener un techo —como el alemán—, una subida de tipos enfría parte de la demanda sin que eso se traduzca automáticamente en una crisis de acceso a la vivienda. En España, donde casi todo el mundo necesita o comprar o competir por un alquiler libre cada vez más caro, esa misma subida de tipos encarece el crédito para comprar y, a la vez, encarece la promoción de vivienda nueva —retrasando justo la oferta que haría falta para aliviar la presión—.

No es que España tenga peores tipos de interés. Es que recibe los mismos tipos que Alemania o Francia sobre un mercado que, de partida, tiene mucha menos capacidad de amortiguar el golpe.

Entonces, ¿qué se puede hacer?

Aquí conviene ser modestos. Nadie tiene la receta exacta, y cualquier solución llevará años en dar resultados. Pero el enfoque sí puede cambiar.

A corto plazo, hay margen para reducir fricciones: agilizar licencias en proyectos que ya son viables, identificar mejor dónde está el déficit real, facilitar la rehabilitación de vivienda que hoy está vacía o infrautilizada.

A medio plazo, el reto es transformar demanda en oferta real —más suelo disponible, mejor coordinación entre administraciones, financiación estable para vivienda asequible—. Pero si la comparación con Alemania y Francia enseña algo, es que construir más no basta si todo lo que se construye sigue alimentando un único mercado: el de la propiedad. El problema no es solo de cantidad, sino de canales de acceso.

A largo plazo, probablemente el debate de fondo no debería ser solo “cómo construimos más rápido”, sino “cómo creamos alternativas reales a comprar”. Eso significa un parque de alquiler regulado que hoy prácticamente no existe, y una vivienda social que multiplique varias veces su peso actual. No para que España deje de ser un país de propietarios —eso no va a cambiar de la noche a la mañana, ni probablemente deba hacerlo—, sino para que quien no quiere o no puede comprar tenga dónde ir sin presionar el precio de quien sí compra.

La subida del 12,9% no es una burbuja como la de 2008: no hay exceso de crédito ni sobreconstrucción detrás. Es, más bien, un mercado que lleva años absorbiendo toda la presión por una sola vía. La pregunta que de verdad importa quizá no sea por qué sube tanto la vivienda en España, sino por qué España es uno de los pocos países de su entorno que no construyó ninguna otra vía.