Barcelona abre la puerta a restringir el alquiler temporal mientras los contratos caen un 40,5 % en Cataluña

El nuevo marco busca preservar el uso residencial de las viviendas y redefine los usos habitual, permanente, temporal y de segunda residencia. En el caso de los arrendamientos de temporada, su utilización deberá estar justificada por causas laborales, médicas, académicas u otros motivos similares.

La medida llega en un momento en el que los contratos temporales ya han registrado una fuerte caída en Cataluña. Durante el segundo trimestre de 2026 descendieron un 40,5 % interanual, con 963 firmas menos que en el mismo periodo de 2025, según los últimos datos de las fianzas depositadas en el INCASÒL.

La contratación habitual tampoco recupera terreno

La reducción del alquiler temporal no se ha traducido, sin embargo, en una recuperación equivalente de las nuevas contrataciones de vivienda habitual.

Durante el segundo trimestre de 2026 se formalizaron 26.449 nuevos contratos de alquiler en Cataluña, frente a los 29.311 registrados en el mismo periodo de 2024. La diferencia supone 2.862 contratos menos y una caída del 9,8 % en dos años.

En los municipios declarados zonas de mercado residencial tensionado, el descenso de las nuevas firmas alcanza el 9,3 %.

“Se ha dado por sentado que una parte importante de las viviendas destinadas al alquiler temporal pasaría automáticamente al alquiler habitual cuando se restringiera esta modalidad. Sin embargo, los contratos temporales han caído sin que el mercado habitual haya recuperado un volumen equivalente de operaciones”, explica el Personal Shopper Inmobiliario Iñaki Unsain.

Las viviendas pueden salir del mercado del alquiler

Unsain advierte de que la desaparición de un inmueble de las estadísticas del alquiler temporal no implica necesariamente que este pase al mercado residencial habitual.

“Una vivienda que deja de ofrecerse en alquiler temporal puede ponerse a la venta, reservarse para un familiar, destinarse al uso propio o permanecer fuera del mercado mientras el propietario espera a tener más claridad regulatoria. La vivienda sigue existiendo, pero deja de estar disponible para la persona que busca alquilar ahora”, señala.

A su juicio, la decisión de los propietarios está condicionada por factores como la rentabilidad esperada, la protección ante posibles impagos, la capacidad para recuperar el inmueble en caso de incumplimiento y la estabilidad normativa.

“El pequeño propietario compara las opciones disponibles y escoge la que considera más segura. Si percibe que el alquiler habitual incorpora riesgos difíciles de gestionar o que las condiciones pueden cambiar durante la vida del contrato, no siempre aceptará una rentabilidad menor. En algunos casos optará por vender o por no alquilar”, añade.

Más de 850.000 contratos activos en Cataluña

La Generalitat atribuye parte de la reducción de las nuevas contrataciones a una menor rotación de los inquilinos y no necesariamente a una caída del parque total de viviendas arrendadas.

Cataluña cuenta con más de 850.000 contratos de alquiler activos y registró durante el segundo trimestre de 2026 un saldo positivo de 2.512 contratos vigentes, al producirse más altas que bajas.

Unsain considera que este dato puede convivir con mayores dificultades para quienes buscan actualmente una vivienda.

“Que haya más contratos activos es positivo, pero no explica por completo la situación de quien está buscando un piso. Para esa persona, el indicador más relevante es cuántas viviendas salen al mercado cada trimestre, durante cuánto tiempo están disponibles y cuántos candidatos compiten por cada una”, afirma.

Por este motivo, defiende que la evolución del mercado no se valore únicamente mediante la renta media o el número total de contratos en vigor. “Una renta media estable pierde parte de su significado si el inquilino encuentra cada vez menos viviendas entre las que elegir”, sostiene.

Controlar el fraude sin eliminar la demanda temporal

Unsain comparte la necesidad de que los contratos temporales respondan a una causa real y acreditable y no se utilicen para encubrir una residencia habitual.

No obstante, recuerda que esta modalidad también responde a necesidades vinculadas a desplazamientos laborales, tratamientos médicos, estudios universitarios o estancias profesionales de duración limitada.

“El alquiler temporal debe estar correctamente justificado y no puede utilizarse para evitar las condiciones del alquiler habitual. Pero existe una demanda temporal real que necesita una respuesta. El reto consiste en controlar los usos fraudulentos sin hacer inviable una modalidad que cumple una función para estudiantes, profesionales desplazados o personas que necesitan una vivienda durante unos meses”, argumenta.

El experto plantea que la futura aplicación de restricciones por barrios, distritos o edificios vaya acompañada de un seguimiento que permita conocer cuántas viviendas pasan al alquiler habitual, cuántas se venden, cuántas se destinan al uso propio y cuántas salen temporalmente del mercado.