Peligro en la sostenibilidad de la vivienda

Qualis Credit Risk, agente especializado en suscripción y gestión de seguros de crédito hipotecario perteneciente al grupo asegurador AmTrust Financial, ha elaborado un Análisis sobre el estado de las Hipotecas verdes en España .

La concesión de hipotecas verdes, un tipo de préstamo hipotecario que se destina a la compra, construcción o rehabilitación de viviendas sostenible, es imprescindible para alcanzar el objetivo de mejorar la eficiencia energética del parque de viviendas en España.

Actualmente, el parque de viviendas español cuenta con uno de los peores índices de eficiencia energética de Europa y el avance hacia una mejora de la eficiencia energética es excesivamente lento. Mientras que, en 2021, el 74,1% de las viviendas españolas contaban con una calificación energética D o inferior, y tan sólo un 1,8% tenían una calificación energética A o B, en 2022 la proporción de viviendas con una calificación energética D o inferior sólo disminuyó un 1,5% (situándose en 72,6%) y las viviendas con calificación A o B sólo aumentaron hasta el 2,7%.

Según Qualis, una de las causas principales de la lentitud de este proceso hacia la sostenibilidad se encuentra en una oferta de financiación rígida y poco personalizada al cliente. Financiar la compra y el importe de la reforma de la vivienda sobre la operación hipotecaria, suavizaría el coste para el cliente final y permitiría un mayor acceso a la compra y reforma sostenible de las viviendas. Para que esta medida tuviera impacto en los clientes, sería necesario flexibilizar la exigencia de aportar un 20% de entrada y los gastos que supone que los clientes tengan que ahorrar casi un 30% del importe de la compra para poder acceder a una vivienda sostenible.

El seguro de crédito hipotecario permite a los bancos ofrecer mayor capacidad de financiación a los clientes con solvencia sin incrementar su riesgo de crédito. En resumen, este modelo de colaboración entre el sector asegurador y el financiero aceleraría la transformación del parque de viviendas antiguo hacia activos sostenibles.

Oferta limitada y pocas hipotecas concedidas

Pese a que la oferta de hipotecas verdes en España está creciendo de forma significativa en los últimos años, ésta aún se encuentra en fase de desarrollo, muy por detrás de los datos que Qualis ha podido obtener de otros países europeos. Según datos de julio de 2023, sólo 11 entidades españolas ofrecen hipotecas verdes. Entre ellas se encuentra Banco Santander, BBVA, CaixaBank, Santander Consumer Finance, Triodos Bank, Banco Mediolanum, Bankinter, Liberbank, Ibercaja, Abanca y Cajamar. Estos datos contrastan con las 27 entidades que conceden hipotecas verdes en Suecia, las 22 de Dinamarca, las 21 de los Países Bajos o las 20 de Francia.

El número de entidades que ofrecen hipotecas verdes incide también en el número de hipotecas verdes concedidas en España, que sigue siendo minoritario. En 2022, tan sólo se formalizaron 2.773 hipotecas verdes, frente a las 12.000 formalizadas en Suecia, 10.000 en Dinamarca o 9.000 de los Países Bajos. En 2023 la cifra sólo ha aumentado un 8,2%, alcanzando las 3.000 hipotecas verdes concedidas, siendo grandes comunidades como Madrid, Cataluña, Andalucía o la Comunidad Valenciana donde más se han formalizado hipotecas verdes.

Ninguna entidad financia el 100% de la hipoteca

Ninguna de las entidades analizadas por Qualis ofrece una financiación del 100% del valor de la vivienda. La que ofrece una mayor financiación es Triodos Bank, que alcanza hasta el 90% del valor. El resto de las entidades sólo financian hasta un 80%. Analizando si, como hacen las entidades europeas, las entidades españolas utilizan herramientas que faciliten la transferencia de riesgo, como los seguros de crédito hipotecario, minimizando los riesgos y reduciendo el consumo de capital necesario para conceder hipotecas de hasta el 100%, el análisis de Qualis concluye que actualmente ninguna de las entidades que conceden Hipotecas Verdes en España las utiliza.

Mientras que, en Europa, las entidades se sirven de estos programas para el aseguramiento de nuevos préstamos de alto LTV (hasta el 100%) para promover la concesión de Hipotecas Verdes al tiempo que se protegen ante las posibles pérdidas crediticias derivadas de la insolvencia del prestatario, ninguna entidad española utiliza seguros de crédito hipotecario para facilitar el acceso a la financiación del 100%. De hecho, el 12% de los seguros de crédito hipotecario otorgados por Qualis se destinan a Hipotecas Verdes y no es de extrañar que la entidad europea que mayor número de hipotecas verdes ha concedido en Europa sea Crédit Agricole Italia S.p.A, quien se apoya en los seguros de crédito hipotecarios de Qualis para conceder financiación de hasta el 100%.

La sostenibilidad del parque de viviendas en España, en riesgo

Según concluye Qualis, pese a las medidas previstas por parte del gobierno para impulsar la concesión de hipotecas verdes, entre las que se encuentra la creación de un marco regulatorio específico y un sello de calidad para las hipotecas verdes, así como diversas campañas de sensibilización, productos hipotecarios verdes, si las entidades financieras no toman medidas para facilitar el acceso a la financiación, la transición hacia un parque de viviendas sostenible no será posible en España.

Dado que el importe de compra de la vivienda y el valor de las Hipotecas Verdes es superior al de las hipotecas tradicionales y, por tanto, requieren una mayor financiación, (lo que implica un mayor endeudamiento del cliente y más aportación inicial), el cambio a un parque de viviendas más sostenible en España precisa de un mayor esfuerzo por parte de las entidades para facilitar la financiación del 100% del valor la vivienda en las hipotecas verdes.

Según Jaime Marín “En España, todavía queda mucho por hacer para mejorar el rendimiento energético del parque inmobiliario actual, se necesita más contundencia y rapidez en impulsar este proceso de transformación a vivienda sostenible. Gran parte de la solución sería poner en marcha iniciativas que fomenten la concesión de financiación sostenible de hasta el 100% del valor de la compra más la reforma, sin que suponga un mayor riesgo para los bancos. En Qualis, nos hacemos responsables de impulsar las coberturas de crédito para facilitar el acceso al 100% de financiación de viviendas sostenibles o la financiación de la compra y reforma de viviendas con muy baja certificación energética, evitando el mayor endeudamiento de los clientes, el aumento del riesgo por parte de las entidades y contribuyendo al impulso de las viviendas eficientes”.